Ventes record de biens immobiliers en Belgique en 2025

Jamais autant de biens à plus d’un million d’euros n’ont changé de propriétaire qu’en 2025. 
Ventes record de biens immobiliers de plusieurs millions d'euros en 2025 et les tendances pour l'année en cours.

Les transactions sur le segment du luxe, à partir d’un million d’euros, ont progressé de 27,3 % 

Jamais auparavant autant de maisons et d’appartements d’une valeur d’au moins 1 million d’euros n’avaient été vendus qu’au cours de l’année dernière. C’est ce qui ressort d’une analyse des chiffres du SPF Économie réalisée par Christie’s International Real Estate Belgium, filiale de Hillewaere. « Le nombre de biens immobiliers d’une valeur supérieure à un million d’euros ayant changé de propriétaire a franchi pour la première fois un cap historique avec 2 079 transactions », déclare Bart Van Delm, directeur général de Hillewaere et de Christie’s International Real Estate Belgium. Avec 27,3 % de transactions supplémentaires supérieures à 1 million d’euros par rapport à 2024, le segment du luxe affiche également de meilleurs résultats que le marché immobilier belge global, qui a enregistré 20,6 % de transactions en plus l’année dernière. 

L’immobilier résidentiel belge a connu une année record l’année dernière. Jamais auparavant autant de maisons et d’appartements n’avaient changé de propriétaire, comme le montrent les chiffres de Statbel. En 2025, 156 497 logements, dont 102 816 maisons et 53 681 appartements, ont été vendus, le chiffre le plus élevé depuis 2010. Par rapport à 2024, le nombre de transactions a augmenté de 20,6 %. Le segment haut de gamme absolue, avec des logements affichant un prix supérieur à 1 million d’euros, a toutefois enregistré une performance proportionnellement encore meilleure que le marché immobilier résidentiel global, comme le montre une analyse approfondie réalisée par Hillewaere. Avec 1 651 maisons et 428 appartements vendus, le marché du luxe franchit pour la première fois le cap historique des 2 000 transactions. Par rapport à 2024, pas moins de 27,3 % de biens immobiliers de plus d’un million d’euros ont changé de propriétaire dans notre pays. Le prix médian des maisons de plus d’un million d’euros a légèrement baissé de 1,15 % pour s’établir à 1 275 000 euros, tandis que celui des appartements est resté pratiquement inchangé (- 0,1 %) à 1 398 347 euros. 

“« 2025 a été une véritable année grand cru pour le segment haut de gamme, notamment grâce à une très forte augmentation du nombre de maisons à plus d’un million d’euros vendues. Les appartements ont également connu une bonne année après une année 2024 moins favorable. Environ trois quarts des biens immobiliers de plus d’un million d’euros sont achetés en Flandre, environ 15 % dans la Région de Bruxelles-Capitale et 10 % en Wallonie. Dans de nombreuses régions et villes, des records ont été battus en ce qui concerne le nombre de transactions d’un million d’euros ou plus. Dans le même temps, nous constatons toutefois que l’acheteur de luxe est devenu plus critique en raison de la situation géopolitique, de la hausse des taux d’intérêt et de l’augmentation du coût de la vie, et qu’une tarification correcte est cruciale pour une vente rapide. Les biens dont le prix demandé est trop ambitieux, qui présentent des problèmes énergétiques importants ou dont l’emplacement est moins exceptionnel restent en vente beaucoup plus longtemps. »
​Bart Van Delm, directeur général de Hillewaere et Christie’s International Real Estate Belgium

Par rapport à 2024, la Wallonie a connu la plus forte hausse en pourcentage en termes de transactions (+ 60,9 %), mais en chiffres absolus, la région reste devancée par la région bruxelloise, qui a enregistré 10,2 % de transactions en plus. En Flandre, le marché du luxe a connu sa meilleure année jamais enregistrée grâce à une augmentation de 27,5 % des ventes de biens immobiliers de luxe par rapport à l’année précédente.

Au-delà des régions et des provinces 

En examinant de plus près les chiffres de la Région bruxelloise, on ne peut s’empêcher de constater qu’un véritable «triangle des millions» s’est désormais formé à partir de trois zones centrales situées à Bruxelles, dans le Brabant wallon et dans le Brabant flamand. 

« Au-delà de toutes les frontières provinciales et régionales, trois pôles distincts se dessinent, avec des biens immobiliers valant des millions : Uccle-Ixelles, Lasne et Woluwe-Saint-Pierre-Tervuren. Chacun d’entre eux a un impact sur la fixation des prix dans les zones environnantes, ce qui entraîne une véritable fusion. Les communes influencées par ces emplacements de choix se rejoignent désormais véritablement. On obtient ainsi une zone unique dans et autour du sud-est de Bruxelles où des biens immobiliers se vendent de plus en plus souvent à plus d’un million d’euros. » 
​Jean-Marc Delcroix, Managing Partner Christie's International Real Estate Brussels

Les communes bruxelloises du million restent Uccle, Ixelles et Woluwe-Saint-Pierre 

Si l’on se limite à la Région bruxelloise, on constate qu’Uccle, avec 99 biens immobiliers vendus à plus d’un million d’euros (84 maisons et 15 appartements), devance largement les autres communes bruxelloises pour 2025. Le nombre de maisons vendues à plus d’un million d’euros a augmenté de 19 transactions par rapport à 2024, tandis que celui des appartements est resté exactement au même niveau. Ixelles reste en deuxième position dans la capitale avec 52 transactions (31 maisons et 21 appartements), ce qui représente toutefois une baisse par rapport à 2024, année où 55 biens immobiliers de plus d’un million d’euros avaient été vendus. Woluwe-Saint-Pierre reste sur le podium avec 46 ventes en 2025, soit une légère baisse par rapport à 2024 (48 ventes).

« Le marché bruxellois « pur » des biens immobiliers de plus d’un million d’euros reste très stable, avec toujours le même trio de tête si l’on considère le nombre de transactions. Il est toutefois frappant de constater qu’en 2025, Ixelles devance Uccle en termes de prix médian des maisons. Le prix médian y était de 1 400 000 euros, contre 1 330 000 euros à Uccle. Dans cette dernière commune, les prix médians des maisons dépassaient encore 1,5 million en 2022 et 2023, ce qui corrobore le constat général selon lequel les acheteurs du segment de luxe sont plus critiques et négocient davantage qu’au cours des années de la pandémie. Sur le marché des appartements, on observe exactement la même tendance à Ixelles : là aussi, les prix médians avoisinaient 1,5 million d’euros en 2022, alors qu’ils s’élèvent aujourd’hui à 1,2 million d’euros pour un appartement de luxe. » 
​Jean-Marc Delcroix, Managing Partner Christie's International Real Estate Brussels

Wallonie : Liège et le Hainaut se redressent tandis que le Brabant wallon bat un record 

En se concentrant sur le niveau provincial, on constate en Wallonie qu'après une forte baisse en 2024, les ventes de biens immobiliers de plus d'un million d'euros dans les provinces de Liège et du Hainaut se sont redressées en 2025. Avec respectivement 33 ventes à Liège et 32 dans le Hainaut, les deux provinces retrouvent les chiffres de 2023. Le Brabant wallon, en revanche, n’a pas connu de véritable baisse en 2024, mais a battu tous les records en 2025. Pas moins de 131 maisons de luxe et 3 appartements de luxe y ont changé de propriétaire. Un an plus tôt, le nombre total de transactions dans le segment du luxe en Brabant wallon s'élevait encore à 87, et l'année record précédente, 2022, avec 99 transactions, a été largement dépassée. 

« La baisse des droits d'enregistrement de 12,5 % à 3 % en Région wallonne a non seulement stimulé les ventes globales de maisons et d'appartements, mais a également donné un coup de pouce supplémentaire au segment du luxe. La différence entre les droits d’enregistrement flamands et wallons n’étant plus que de 1 %, les communes vertes situées du côté wallon de la frontière linguistique et au sud de Bruxelles ont également gagné en attractivité auprès des acheteurs bruxellois ou flamands qui, auparavant, n’auraient acheté qu’en Flandre . » 
​Jean-Marc Delcroix, Managing Partner Christie's International Real Estate Brussels

Lasne, un effet boule de neige ? 

Comme le veut la tradition, Lasne enregistre le plus grand nombre de ventes de biens immobiliers à plusieurs millions d’euros de toute la Wallonie, avec 44 transactions en 2025, dont 43 maisons et 1 appartement. Cela représente un doublement par rapport à 2024 et 2023, années au cours desquelles 22 biens immobiliers à plusieurs millions d’euros avaient changé de mains à Lasne. Les communes voisines de Waterloo et Braine-l'Alleud ont également connu une hausse significative l'année dernière. À Waterloo, on a dénombré 28 biens immobiliers de luxe, contre 21 à Braine-l'Alleud. Ces deux communes avaient enregistré 9 transactions de moins en 2024. 

« Les prix des maisons luxueuses, écoénergétiques et de qualité à Lasne font grimper les prix dans les communes environnantes. C'est le cas à Waterloo et à Braine-l'Alleud, mais aussi plus loin, à Braine-le-Château, Rixensart, Wavre et Grez Doiceau, où l'on voit de plus en plus souvent des logements de plus d'un million d'euros changer de propriétaire. Lasne agit en quelque sorte comme une tache d’huile, mais la région est également influencée par des communes phares du Brabant flamand telles que Rhode-Saint-Genèse et la commune bruxelloise d’Uccle. Ailleurs en Wallonie, les transactions de plusieurs millions d’euros restent limitées à Liège, Arlon et Tournai, cette dernière ville affichant la hausse la plus marquée. » 
​Jean-Marc Delcroix, Managing Partner Christie's International Real Estate Brussels 

Liaison vers le Brabant flamand depuis Tervuren et Rhode-Saint-Genèse 

Malgré la baisse des droits d'enregistrement en Wallonie, la Ceinture verte flamande au sud-est de Bruxelles, qui s'étend de Rhode-Saint-Genèse à Kraainem en passant par Hoeilaart, Tervuren et Wezembeek-Oppem, continue de très bien se porter. Tervuren connaît un véritable boom avec 31 logements de plus d'un million d'euros vendus en 2025, contre 19 transactions un an plus tôt. Il en va de même pour Louvain, qui ne suit pas la tendance des autres capitales provinciales flamandes et s'est retrouvée en 2025 avec 28 biens immobiliers de plus d'un million d'euros vendus (22 maisons et 6 appartements). En 2024, Louvain comptait encore 30 transactions, dont 25 maisons et 5 appartements. La troisième place du classement du Brabant flamand revient à Kraainem – commune voisine de Tervuren – où 24 transactions ont été enregistrées, soit une hausse significative par rapport aux 15 ventes dans le segment de luxe de l’année précédente. Rhode-Saint-Genèse se classe juste en dehors du top 3 de 2025 avec 22 transactions, un chiffre identique à celui de 2024. 

« En Flandre également, les droits d’enregistrement ont de nouveau baissé de 1 %, de sorte que toute personne achetant en Flandre sa seule résidence pour son usage personnel ne paie désormais plus que 2 % de droits d’enregistrement. Par rapport aux biens immobiliers bruxellois, la différence dans les deux autres régions s’élève donc à environ 10 %, mais pour l’instant, le segment haut de gamme «purement» bruxellois reste toujours très prisé. » 
​Jean-Marc Delcroix, Managing Partner Christie's International Real Estate Brussels

Flandre : la province d'Anvers affiche la plus forte croissance 

Si l'on examine de plus près la situation au niveau des provinces, c'est la province d'Anvers qui affiche la plus forte hausse en pourcentage (+44,6 %) en Flandre. En chiffres absolus, la Flandre occidentale continue d'enregistrer le plus grand nombre de transactions, mais Anvers réduit considérablement l'écart. La deuxième plus forte hausse est celle de la Flandre orientale, qui devance le Brabant flamand, tandis que la province du Limbourg se retrouve en queue de peloton. 

« Dans les provinces d'Anvers, de Flandre orientale et du Brabant flamand, les maisons à plus d'un million d'euros ont été les principaux moteurs de la croissance, permettant à Anvers et à la Flandre orientale d'établir un nouveau record avec respectivement plus de 400 et plus de 300 biens immobiliers vendus à plus d'un million d'euros. Une partie de cette hausse est due à l’augmentation générale des prix sur le marché résidentiel, ce qui fait que de plus en plus de biens immobiliers dépassent le seuil du million d’euros. Le public à la recherche d’une maison dans cette gamme de prix est également plus large que pour les appartements de ce type. Il s’agit de villas, de maisons de campagne, de propriétés de caractère et de spacieuses maisons familiales situées dans des emplacements de premier choix, qui sont achetées dans une perspective à long terme et doivent avant tout répondre à des exigences de qualité spécifiques, satisfaire des besoins personnels et offrir de l’intimité. Les appartements à plusieurs millions dépendent beaucoup plus de l’emplacement, comme le montrent les chiffres selon lesquels la province côtière de Flandre occidentale représente plus des deux tiers des appartements à plusieurs millions qui ont changé de propriétaire en Flandre. » 
​Bart Van Delm, directeur général de Hillewaere et Christie’s International Real Estate Belgium 

La côte belge : Knokke-Heist, épicentre national des biens immobiliers de luxe  

La station balnéaire de Knokke-Heist, en Flandre occidentale, d’une superficie totale de 61,72 km², reste, comme les années précédentes, le lieu où la plupart des biens immobiliers de luxe changent de propriétaire. En 2025, cela concernait 101 maisons et 189 appartements, soit une augmentation du nombre total de transactions d’environ 11,5 % par rapport à 2024. Par rapport aux chiffres nationaux, cela signifie que près d'un bien immobilier d'une valeur supérieure à un million d'euros sur sept vendus en 2025 se trouvait dans les limites de la commune de Knokke-Heist. Sur le marché des appartements d'une valeur supérieure à un million d'euros, Knokke-Heist représente près de 44 % de toutes les ventes en 2025.

« Knokke-Heist est hors catégorie dans notre pays. On y vend plus de biens immobiliers valant plusieurs millions qu’en toute la Wallonie et presque autant que dans l’ensemble de la Région de Bruxelles-Capitale. Contrairement au reste du pays, la croissance y provient principalement de la vente d’appartements. Il est toutefois frappant de constater que, malgré le nombre croissant de transactions, les prix médians des maisons et des appartements en 2025 ont baissé par rapport à 2024, respectivement de 3,9 % pour les appartements, à 1 485 000 euros, et d’environ 7,3 % pour les maisons, à 1 900 000 euros. Cela prouve qu’à Knokke-Heist aussi, les acheteurs se laissent moins bousculer et négocient avec plus de fermeté. » 
​Bart Van Delm, directeur général de Hillewaere et Christie’s International Real Estate Belgium

Bruges, chef-lieu de la province, occupe la deuxième place avec 50 transactions supérieures à 1 million d’euros. Portée à la fois par quelques quartiers résidentiels et des propriétés uniques dans le centre historique, ainsi que par la bande côtière de Zeebruges – qui, ce n’est pas un hasard, jouxte Knokke-Heist –, la ville a vu se vendre au total 43 maisons et 7 appartements dans le segment de luxe. Koksijde est la commune côtière suivante du classement, où 21 biens immobiliers de plus d’un million d’euros, dont 13 maisons et 8 appartements, ont été achetés. Ostende a enregistré au total 16 transactions, dont 13 appartements de plus d’un million d’euros. À De Haan, 13 biens ont été vendus dans cette fourchette de prix, soit 9 maisons et 4 appartements. Enfin, Nieuwpoort affiche également des chiffres à deux chiffres, grâce à 6 maisons à plus d’un million d’euros et 4 appartements d’un prix similaire.

Que nous réserve 2026 ? 

2025 s'est avérée être une année record, mais que se passera-t-il en 2026 ? Fin février, un nouveau choc géopolitique a eu lieu avec les bombardements israélo-américains sur l'Iran et, en partie à cause de cela, les taux hypothécaires ont continué à grimper entre janvier et aujourd'hui. 

« Malgré cette pression supplémentaire, nos chiffres montrent qu’elle ne s’est pas traduite directement par un ralentissement dans l’immobilier de luxe. Au premier trimestre 2026, Hillewaere et Christie’s International Real Estate Belgium ont même enregistré dans ce segment 50 % de transactions en plus par rapport à la même période l’année dernière. Bien sûr, nous ne sommes même pas encore à la moitié de l’année, mais si l’on observe les marchés boursiers internationaux, ceux-ci ont, dans de nombreux cas, déjà compensé ce énième revers. Nous prévoyons que, comme l’année dernière, l’acheteur du segment de luxe continuera à rechercher des biens immobiliers de qualité, à des prix raisonnables, situés dans les meilleurs emplacements. » 
​Bart Van Delm, directeur général de Hillewaere et Christie’s International Real Estate Belgium 

Par ailleurs, l’année dernière a été marquée, d’une part, par des records en termes de transactions dans les communes les plus prisées, mais aussi par une véritable diversification des villes et communes où au moins 10 biens immobiliers d’une valeur supérieure à 1 million d’euros ont changé de mains. Ce groupe est passé de 31 à 44 communes.  

« Ces nouveaux venus sont des communes influencées par leurs voisines, mais les records de 2025 sont également le résultat de la hausse générale des prix de l’immobilier. Ainsi, de nouvelles communes sont de plus en plus souvent ajoutées aux données parce qu’un ou plusieurs biens immobiliers y sont vendus à un prix légèrement supérieur à 1 million d’euros. Cette tendance devrait se poursuivre en 2026, surtout en Flandre, mais aussi dans les autres régions. » 
​Bart Van Delm, directeur général de Hillewaere et Christie’s International Real Estate Belgium

© Jean-Marc Delcroix et Maxence Paternotte